樂居買房 陳硯硯 發(fā)自北京

近幾年，政府在“加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅試點”上多有鋪墊，不少人認(rèn)為2022年將大概率推進(jìn)落實。

尤其是2022年1月，國家稅務(wù)總局官網(wǎng)上出現(xiàn)一則重磅通知——《關(guān)于進(jìn)一步深化信息共享 便利不動產(chǎn)登記和辦稅的通知》，意味著稅務(wù)和房管聯(lián)網(wǎng)后，每個人名下有幾套房產(chǎn)一目了然，這被認(rèn)為是房產(chǎn)稅開征的前奏。

出人意料的是，在今年兩會期間，“房地產(chǎn)稅”這一概念官方只字未提，2022年《政府工作報告》中“房地產(chǎn)稅試點”難尋其蹤。不僅如此，社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛還在兩會期間表示：“目前還不是房地產(chǎn)稅推出的最好時機”。他認(rèn)為，2021年下半年以來，整個房地產(chǎn)市場都處在下行狀態(tài)，在需求、價格出現(xiàn)一定調(diào)整的情況下，開征房地產(chǎn)稅可能對經(jīng)濟會有不利影響。

以上這些，都與之前房地產(chǎn)稅呈現(xiàn)出的“刷屏”之勢截然不同。

是政策風(fēng)向變了嗎？一時間社會輿論猜測四起。其實，自2011年1月27日房地產(chǎn)稅試點實施以來，關(guān)于房地產(chǎn)稅的爭論可謂一波不平一波又起。

上海、重慶作為首批試點的兩座城市，打響了國內(nèi)“房產(chǎn)稅征收”的第一槍。社會上對于此次試點的觀點也是褒貶不一。

有人說這是件好事，讓那些囤積居奇的炒房團(tuán)投機客“放血割肉”有利于房價回歸理性。有人認(rèn)為這就是政府的一次“玩票”行為，試試水做做樣子而已。也有人將其看作政府釋放出的利空房地產(chǎn)的信號，推測未來房地產(chǎn)行業(yè)可能泡沫擠出，房價出現(xiàn)大幅下跌。

實際上，比起增加財政收入和房價調(diào)控作用，試點的最大成效其實在于“制度破冰”。試點實施意味著地方稅收體系建設(shè)邁出了重要一步，對下一步深化分稅制改革具有重要的探索意義，對于后期“房產(chǎn)稅”立法意義深遠(yuǎn)。

部分人認(rèn)為，首次試點成效并不明顯，全面推廣仍有待觀察，在2022年前后的4-5年時間內(nèi)，房產(chǎn)稅出臺的可能性很小。

因為，作為一項影響力巨大的稅收制度，在關(guān)于房地產(chǎn)稅的各項工作尚未理順和準(zhǔn)備完畢之前，為了穩(wěn)妥起見，是不可能貿(mào)然實施的。社科院和獨立經(jīng)濟學(xué)家馬光遠(yuǎn)也給出了高度相似的觀點，社科院在2020年底發(fā)布的《住房報告》預(yù)測，房地產(chǎn)稅在十四五期間到來的可能性較大，但是在3年內(nèi)出臺的概率較小。

不同于上述觀點，不少人卻認(rèn)為，“推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”已被寫入“十四五”規(guī)劃綱要，近幾年政府在“開征房產(chǎn)稅”方面動作頻出，再到2021年10月23日官宣房地產(chǎn)稅改革試點期限五年，多種跡象已經(jīng)表明，房地產(chǎn)稅呼之欲出，全面開征近在咫尺。

然而風(fēng)向突轉(zhuǎn)，總是讓人始料未及。今年全國兩會，“房地產(chǎn)稅”熱度遠(yuǎn)不及從前；仿佛過氣的網(wǎng)紅，被“三穩(wěn)目標(biāo)”“增加租賃房和共有產(chǎn)權(quán)房供給”等取而代之。昔日曾引發(fā)舉國關(guān)注的房地產(chǎn)頂流之一，為何突然“失寵”遭受“輕視”，不禁引人發(fā)問。

究其原因，不可不聯(lián)系到近期政府出臺的多項房地產(chǎn)“救市”政策。

回顧2021年，房地產(chǎn)的“艱難時刻”從年初持續(xù)到年尾，各種問題集中涌現(xiàn)——房企深陷債務(wù)危機爆雷不止，銷售顧問中介經(jīng)紀(jì)人遭遇“被裁離職潮”，項目爛尾致業(yè)主維權(quán)事件頻頻發(fā)生。克而瑞研報指出，2021年規(guī)模房企銷售增速罕見出現(xiàn)負(fù)增長，百強房企全口徑銷售額同比下滑，規(guī)模房企整體的目標(biāo)完成情況也遠(yuǎn)不及歷史同期。樓市從昔日光輝燦爛的“黃金時代”跌入陰霾密布的“黑鐵時代”。

慘淡景象不容再等。近幾個月，圍繞“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”，各地頻出“穩(wěn)樓市”政策。中原地產(chǎn)研究院發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年以來，中國各地發(fā)布房地產(chǎn)相關(guān)政策近80次，其中，釋放穩(wěn)定樓市的支持性政策發(fā)布已接近40次。

一方面，國家部委繼續(xù)出手穩(wěn)定樓市資金鏈。無論是央行、銀保監(jiān)會，還是住建部、自然資源部，都做了大量工作。尤其是房地產(chǎn)金融，已經(jīng)釋放出了明顯的邊際寬松信號。

另一方面，各地方也密集發(fā)布各種支持性政策，包括直接給予購房補貼、調(diào)整公積金政策以及降低落戶門檻等，其中以鄭州19條樓市新政直接取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”堪稱史上力度最大。

深度調(diào)整的中國房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)企穩(wěn)信號，并呈現(xiàn)出上揚態(tài)勢。一時間，國內(nèi)樓市暖風(fēng)吹拂，“小陽春”初現(xiàn)端倪。

此番結(jié)果屬實來之不易。從稅收的本質(zhì)出發(fā)，稅費是向下游轉(zhuǎn)嫁的，由最后消費的人承擔(dān)。對標(biāo)房地產(chǎn)行業(yè)，則是由實際居住的人買單。居住的人如果需要繳納房產(chǎn)稅，不管是自持還是租賃，成本都會上升，區(qū)別只不過是租賃多了房東將稅費轉(zhuǎn)嫁給租客這一步。所以，如果在這種情況下還要推行“房地產(chǎn)稅”，不論是對剛剛見好的房地產(chǎn)交易市場也好，還是對政策中已經(jīng)明確要鼓勵的房屋租賃來說，都如同對其當(dāng)頭潑一盆涼水。

除此之外，秉持“目前還不是房地產(chǎn)稅推出的最好時機”觀點的專家——倪鵬飛認(rèn)為，市場上對房地產(chǎn)稅征收存在一定誤解，“房地產(chǎn)稅主要起到遏制炒房，平抑房價的作用，對大部分擁有一到兩套房產(chǎn)的居民影響不大”。

對于年輕人在大城市買房難的問題，倪鵬飛指出要發(fā)揮大城市規(guī)模經(jīng)濟的優(yōu)勢，在大城市周邊加快交通網(wǎng)絡(luò)化、教育資源和公共服務(wù)的配置，同時通過市場和保障兩種方式保證住房資源的供應(yīng)，“這樣他們在大城市就既能安放肉身，又能安放靈魂”。

回到我們最初的話題——2022年房地產(chǎn)稅為何熱度驟降？可以理解為，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀低迷，樓市信心不足；眾多開發(fā)商泥菩薩過河自身難保，悲觀情緒蔓延；購房者認(rèn)為房價還有進(jìn)一步下跌趨勢，普遍持觀望態(tài)度；表面上看，如果此時政府再祭出房地產(chǎn)稅，無疑使得房地產(chǎn)行業(yè)雪上加霜，對于行業(yè)經(jīng)濟復(fù)蘇不利。但本質(zhì)原因則是，房地產(chǎn)稅利空樓市的本質(zhì)導(dǎo)向，與政府已經(jīng)出臺的救市政策自相矛盾，與政府出面重振房地產(chǎn)行業(yè)的意愿背道而馳。