??5月以來(lái)，樓市調(diào)控放松的節(jié)奏明顯加快。多城“官宣”首付比例下調(diào)至20%。

??這其中，多為三四線(xiàn)小城。眼看房地產(chǎn)市場(chǎng)勢(shì)頭正盛，一座二線(xiàn)城市坐不住了，也想沐浴政策春風(fēng)。

??沒(méi)錯(cuò)，又是鄭州。

??繼3月初引爆整個(gè)房產(chǎn)圈的“鄭州救市19條”后，5月27日，鄭州不少人的朋友圈，被“首付20%”“鄭州打響首付20%第一炮！”的新聞刷屏，部分房企稱(chēng)首套房最低首付已降至20%。

??然而，沸騰了沒(méi)多久，5月31日，業(yè)內(nèi)人士透露，此舉在受到市場(chǎng)廣泛關(guān)注后，已被叫停。

??01

??為啥？

??有人信誓旦旦，“這個(gè)政策僅限少量的客戶(hù)試水，僅限首套房，而且沒(méi)有明確文件下達(dá)，鬧大了不禁你禁誰(shuí)。”

??這不對(duì)啊，就在年初，重慶、佛山均有“兩成首付”消息傳來(lái)，同為新一線(xiàn)城市，怎么沒(méi)見(jiàn)當(dāng)?shù)卣钚薪梗?/p>

??還有的人如此分析，“下調(diào)的只是首付比例，總房款可沒(méi)降啊，利息還高了?，F(xiàn)在購(gòu)房者也不那么好騙了，大家手里沒(méi)錢(qián)，自然不會(huì)上車(chē)。韭菜根也是有尊嚴(yán)的。

??你看最近鬧得很厲害的鄭州永威金棠項(xiàng)目，鄭州高薪人才引進(jìn)的400位碩博業(yè)主都能被套住，多次維權(quán)收效甚微，大老板就是跟你玩捉迷藏的心酸和無(wú)力感。

??別的城市是想盡辦法吸引人才，鄭州是用爛尾樓套住人才，普通人還敢上車(chē)嗎？”

??說(shuō)得有一定道理，但還不是最主要的原因。

??02

??最近，各種利空消息真的太多了。

??多家房企股票暴跌，疫情間斷往復(fù)，裁員消息不斷爆出。疊加生育率一路走低，人口老齡化帶來(lái)的各種負(fù)面影響，都?jí)涸诹宋覀冞@一代買(mǎi)房人身上。

??而落實(shí)到城市層面，鄭州自己的經(jīng)濟(jì)，其實(shí)也還沒(méi)有完全恢復(fù)。政府報(bào)告顯示，一季度，河南全省GDP增速為4.7%，低于“全國(guó)線(xiàn)”4.8%。

??河南省宏觀經(jīng)濟(jì)研究院副院長(zhǎng)高亞賓表示，“作為二季度的最后一個(gè)月，6月份對(duì)河南至關(guān)重要，河南必須要在這個(gè)月開(kāi)足馬力，為下半年經(jīng)濟(jì)發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)?！?/p>

??就在前幾日，媒體報(bào)道，河南多家村鎮(zhèn)銀行毫無(wú)預(yù)警地關(guān)閉了線(xiàn)上取款和轉(zhuǎn)賬渠道。400多億的存款無(wú)法存取款，引發(fā)儲(chǔ)戶(hù)恐慌。

??據(jù)天眼查顯示，這些銀行都由同一家企業(yè)——河南新財(cái)富集團(tuán)所實(shí)際控制。而這家投資公司涉嫌非法吸收公眾存款，目前已處于立案?jìng)刹殡A段。

??很難不陰謀論一把，整個(gè)河南的地方債務(wù)問(wèn)題是否已經(jīng)處于暴雷邊緣。

??作為整個(gè)河南的龍頭老大，打工人口的聚集流向，鄭州受到的經(jīng)濟(jì)下行壓力自然首當(dāng)其沖。

??連續(xù)四年，鄭州土地出讓金下跌。18年，約1400億；19年，約1300億；20年，約1000億；21年，約960億。

??今年前4個(gè)月，河南全省社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)1.1%，增速比一季度回落2.4個(gè)百分點(diǎn)。手里沒(méi)錢(qián)，賬戶(hù)余額持續(xù)走低，那作為大宗消費(fèi)物品的房子，鄭州人還有能力買(mǎi)嗎？

??03

??很多人其實(shí)忽略了一件事。

??首付比例降低，剛需用戶(hù)也許會(huì)被打動(dòng)，上車(chē)套牢。但其實(shí)，斷供的風(fēng)險(xiǎn)是由購(gòu)房者和銀行共同承擔(dān)的。

??低首付意味著得放更多剛需低收入人口進(jìn)入樓市。這對(duì)銀行風(fēng)險(xiǎn)控制而言，債務(wù)危機(jī)爆發(fā)的可能性更高。將還款能力低的人拉進(jìn)信貸體系內(nèi)部，個(gè)人破產(chǎn)的同時(shí)，銀行也會(huì)新增很多大額壞賬。

??銀行不愿意做房貸，地方政府喊出花也沒(méi)用。

??雖然媒體們天天喊著房地產(chǎn)信心恢復(fù)了，但到底行不行，只有資本市場(chǎng)才看得懂。近期多家房企股票暴跌就是例證。

??由此可以看出，現(xiàn)在鄭州的房地產(chǎn)環(huán)境確實(shí)還是很?chē)?yán)峻的。3月初的鄭州“救市19條”頒布后，3月鄭州新房房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.7%，4月環(huán)比下降0.3%，熱度并沒(méi)有被拉起來(lái)。

??杭州5月中旬發(fā)布降低購(gòu)房資格門(mén)檻、縮短免稅年限等新政后，樓市回暖明顯。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，新政后2天二手住房的日均掛牌量，是新政前近1月里日均凈掛牌量的近7倍。多位中介表示，從17日開(kāi)始，二手房的咨詢(xún)量明顯增加。

??而鄭州的救市力度，其實(shí)是比杭州高的，結(jié)果迥然而異。可以看出，城市的經(jīng)濟(jì)地位，購(gòu)房者對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘星熬暗目春貌攀悄芗せ顦鞘械淖罡驹颉?/strong>

??現(xiàn)在杭州行情不錯(cuò)，說(shuō)明力度可行。但像鄭州的弱新一線(xiàn)城市想要激活房地產(chǎn)市場(chǎng)，恐怕除了房地產(chǎn)本身的要素以外，還得考慮更多。