現(xiàn)在做什么事,都講究一個(gè)成團(tuán)。
素人選秀節(jié)目,團(tuán)!乘風(fēng)破浪,團(tuán)!疫情買(mǎi)菜,團(tuán)!買(mǎi)房,也團(tuán)!
咋說(shuō)呢,房子雖然沒(méi)有白菜價(jià),但買(mǎi)房子的方式越來(lái)越像買(mǎi)白菜了。
團(tuán)購(gòu)買(mǎi)房,價(jià)格優(yōu)惠,相對(duì)有保障,怎么看都是利好。但實(shí)際情況卻是,沒(méi)死在看房的路上,卻死在了成團(tuán)的夜晚。
01
團(tuán)購(gòu)是怎么個(gè)團(tuán)法
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),6月以來(lái),包括廣州增城、山西太原、廣東中山、遼寧沈陽(yáng)、浙江桐廬、安徽銅陵、云南普洱、四川巴中、湖北黃岡、吉林長(zhǎng)春等城市都發(fā)布過(guò)“購(gòu)房團(tuán)購(gòu)”相關(guān)政策或活動(dòng)。
這其中,大部分是三四線城市,少部分是樓市降溫明顯的二線省會(huì)城市,總的來(lái)說(shuō),都是人口流出壓力比較大的省份。
也好理解,這些城市本身缺乏較大的產(chǎn)業(yè)留住人才,主要財(cái)政收入也是以房地產(chǎn)為主,也就形成了房子越蓋越多,人越來(lái)越少的局面。所以必須積極調(diào)動(dòng)當(dāng)?shù)厝速I(mǎi)房,從政策內(nèi)容看也相符。
例如吉林長(zhǎng)春,政策主要面向機(jī)關(guān)單位和國(guó)有企事業(yè)單位,以及大專院校、科研院所。
也就是說(shuō)體制內(nèi)的公務(wù)員,或者在高校工作的人是有機(jī)會(huì)參與團(tuán)購(gòu)買(mǎi)房。這就和以前公務(wù)員、教師等編制內(nèi)的人員買(mǎi)房有優(yōu)惠的政策差不多,而這些人也大部分都是當(dāng)?shù)厝恕?/p>
當(dāng)然也有例外,比如四川眉山,就主要聚焦市外購(gòu)房群體,但這也與眉山本身的城市定位有關(guān),眉山的產(chǎn)業(yè)發(fā)展主要以文旅和康養(yǎng)為主,住房消化確實(shí)需要一部分外來(lái)人口解決。這也體現(xiàn)了我們目前因城施策的特點(diǎn)。
不過(guò)無(wú)論是針對(duì)哪一類(lèi)群體,團(tuán)購(gòu)的價(jià)格限制都大同小異。比如浙江桐廬,一次性團(tuán)購(gòu)10套房和20套房的,價(jià)格可以分別下降3%和5%;湖北黃岡對(duì)20人以上的團(tuán),價(jià)格優(yōu)惠不低于3%。
同時(shí),也有不少城市規(guī)定,開(kāi)發(fā)商給予的團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠,不計(jì)入商品房備案價(jià)格跌幅比例范圍,也就是開(kāi)發(fā)商以團(tuán)購(gòu)打折方式出售房源,不會(huì)影響樓盤(pán)的價(jià)格浮動(dòng)。所以對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),團(tuán)購(gòu)房其實(shí)是單獨(dú)拿出來(lái)賣(mài)的。
而準(zhǔn)備成團(tuán)的購(gòu)房者由于消費(fèi)力集中,再加上有政策支持,于是有了很大的議價(jià)權(quán)利,在這過(guò)程中,團(tuán)體的安全性比個(gè)人購(gòu)房者更高,降低被騙或者是被套路的概率,如果出現(xiàn)問(wèn)題,在后期維權(quán)方面也比個(gè)人購(gòu)房者更有優(yōu)勢(shì)。
所以,團(tuán)購(gòu)買(mǎi)房本質(zhì)上來(lái)看,其實(shí)是開(kāi)發(fā)商與團(tuán)購(gòu)企業(yè)代表之間的一次博弈,政府并不從中受利。想買(mǎi)房,只需要在自己?jiǎn)挝粓F(tuán)購(gòu)人,就可以了。
按這個(gè)道理,應(yīng)該很容易成團(tuán)才對(duì),那為何政策出臺(tái)這么多,卻鮮見(jiàn)成功成團(tuán)的呢?
02
為什么成團(tuán)難?
眾所周知,地方公務(wù)員的收入,是與地方財(cái)政掛鉤的,地方財(cái)政沒(méi)錢(qián),公務(wù)員就沒(méi)工資。
事業(yè)單位呢,剛?cè)胄械哪贻p人,手里沒(méi)錢(qián)買(mǎi)房,中層的干部,或許還會(huì)考慮置換。
農(nóng)民和大學(xué)生想要買(mǎi)房,大概需要掏空家里的積蓄才有機(jī)會(huì)。
加上幾年疫情下來(lái),體制內(nèi)外收入都有所下降,所以沒(méi)錢(qián)是第一層因素,但不是最關(guān)鍵的因素。
二,需求太少。
商品房,本質(zhì)是商品,必然遵循基本的供需關(guān)系。
目前,我國(guó)住房庫(kù)存量已經(jīng)達(dá)到了一個(gè)非??鋸埖牡夭?,根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),當(dāng)下全國(guó)的狹義庫(kù)存總量為5.98億平方米,而廣義庫(kù)存達(dá)到驚人的38.47億平方米。
按人均住房面積40平米來(lái)算,目前已建成的樓房庫(kù)存足夠1495萬(wàn)人居住,相當(dāng)于半個(gè)北京市,如果將未建成的也包括進(jìn)去,這個(gè)數(shù)字將達(dá)到9617萬(wàn)。
足足有一億人的住房庫(kù)存,正在或即將矗立在中國(guó)的大地上。
供給太多,但需求完全不足,大部分三四線城市,庫(kù)存去化周期都在20年以上。
在沒(méi)有新增長(zhǎng)極的三四線城市,越?jīng)]錢(qián),就越想賣(mài)地,賣(mài)地越多,庫(kù)存就越多。但由于產(chǎn)業(yè)單一,人才都往外跑,導(dǎo)致二手房空置率居高不下,庫(kù)存更無(wú)法消化。簡(jiǎn)單的邏輯,卻足以拖垮任何一個(gè)小城市。
再加上樓市整體信心不足,團(tuán)購(gòu)就算有優(yōu)惠疊加,實(shí)際效果依然會(huì)打折扣。這也就說(shuō)明,當(dāng)整個(gè)市場(chǎng)信心依然處于相對(duì)底部的話,那么團(tuán)購(gòu)所起到的提振效果就會(huì)相對(duì)有限;而對(duì)于一些已經(jīng)觸底并開(kāi)始回升的城市來(lái)說(shuō),團(tuán)購(gòu)所起到的作用才會(huì)更加明顯。
另外,團(tuán)購(gòu)買(mǎi)房也有它的弊端。那就是房源質(zhì)量無(wú)法保證,容易產(chǎn)生跟風(fēng)購(gòu)買(mǎi),反而忽略自身需求的現(xiàn)象。再加上開(kāi)發(fā)商有可能也會(huì)以團(tuán)購(gòu)作為噱頭,清倉(cāng)手中的尾盤(pán),房源質(zhì)量大概率會(huì)參差不齊,就算在收房時(shí)出現(xiàn)問(wèn)題,購(gòu)房者也有可能因?yàn)閮r(jià)格便宜反而不再追究。
種種因素作用下,成團(tuán)就變成了一個(gè)難以實(shí)現(xiàn)的愿望。
03
小結(jié)
從小麥換房,到號(hào)召公務(wù)員買(mǎi)房,再到號(hào)召領(lǐng)導(dǎo)買(mǎi)房,財(cái)政重壓之下,小城市出過(guò)不少讓人啼笑皆非的奇葩事件,足以看出他們手中的牌已經(jīng)不多了,團(tuán)購(gòu)有可能是最后的底牌了。
但從實(shí)際情況看,真正能夠成團(tuán)的城市卻少之又少,這張牌最終能起到的作用,恐怕也只杯水車(chē)薪,如果不能找到產(chǎn)業(yè)升級(jí)的方向,吃老本永遠(yuǎn)沒(méi)有未來(lái)。
房地產(chǎn)遲早要褪去金融屬性,回歸居住屬性,大多數(shù)三四線城市必須盡快認(rèn)清這點(diǎn)。
樓盤(pán)點(diǎn)評(píng)
寫(xiě)評(píng)論