2023年4月20日，《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題的批復(fù)》公布，并自2023年4月20日起施行。值得注意的是，該批復(fù)內(nèi)容明確了“居住權(quán)”大于“財(cái)產(chǎn)權(quán)”的原則。

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在業(yè)內(nèi)看來(lái)，這份批復(fù)的內(nèi)容意義重大。北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣解讀稱，對(duì)不幸買到爛尾樓的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，終于有了“免死金牌”。

王玉臣表示：這些年?duì)€尾樓比比皆是，很多購(gòu)房人一旦買到爛尾樓，面臨著錢房?jī)煽盏娘L(fēng)險(xiǎn)。在司法實(shí)踐中，雖然主流觀點(diǎn)認(rèn)可業(yè)主的基本債權(quán)優(yōu)先權(quán)，認(rèn)可業(yè)主的權(quán)利在某種程度上優(yōu)于抵押權(quán)和施工單位的工程款優(yōu)先受償權(quán)，但是畢竟沒(méi)有明確的規(guī)定。

很多人甚至不知道業(yè)主基本債權(quán)優(yōu)先權(quán)的存在，以及最高院關(guān)于彩石山莊的批復(fù)（這個(gè)批復(fù)首次明確了購(gòu)房人的基本債權(quán)優(yōu)先權(quán)，但是并未公開(kāi)，在網(wǎng)上很難通過(guò)官方渠道查到），所以，實(shí)務(wù)操作中亂象叢生，在不少爛尾樓盤(pán)，業(yè)主的權(quán)利并沒(méi)有得到有效保護(hù)。

但凡遇到爛尾樓或開(kāi)發(fā)商負(fù)債累累，銀行要行使抵押權(quán)，施工單位要行使工程款優(yōu)先受償權(quán)，而業(yè)主也會(huì)主張要求交房或者退房款等。這個(gè)時(shí)候就會(huì)出現(xiàn)多種債權(quán)沖突的情形，而抵押權(quán)和工程款優(yōu)先受償權(quán)有明文規(guī)定，業(yè)主的優(yōu)先權(quán)并沒(méi)有特別明確的規(guī)定，散見(jiàn)在一些最高院的觀點(diǎn)和執(zhí)行的相關(guān)規(guī)定中，所以一些法院可能并不會(huì)考慮業(yè)主的優(yōu)先權(quán)。對(duì)于購(gòu)房人而言，顯然是有失公平的。

該批復(fù)以司法解釋的方式明確了購(gòu)房人的優(yōu)先權(quán)，并明確認(rèn)定了在什么情況下業(yè)主的房屋交付請(qǐng)求權(quán)和價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)、工程款優(yōu)先受償權(quán)及其他債權(quán)，為相關(guān)案件提供了明確的裁判指引。

值得注意的是：此次最高院為保護(hù)購(gòu)房者居住利益而作出的例外規(guī)定，僅限于“商品房”，不包括寫(xiě)字樓、商鋪、廠房等其他房產(chǎn)。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次《批復(fù)》對(duì)購(gòu)房者的保護(hù)力度要大于建筑企業(yè)。此次司法解釋涉及到商品房已售逾期難交付引發(fā)的購(gòu)房者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題。該政策在遇到退房索賠和工程款賠償兩個(gè)領(lǐng)域，要優(yōu)先保護(hù)退房者的權(quán)益。不過(guò)，在退款時(shí)，需要認(rèn)定房屋工程確實(shí)持續(xù)爛尾、且已經(jīng)沒(méi)有交付的條件。

此外，購(gòu)房者按揭貸款視為全額交付購(gòu)房款，但期間的按揭貸款不能出現(xiàn)斷供。