據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2023年10月上海二手住宅成交1.33萬套，環(huán)比減少13.12％，同比減少19.22%。

圖：上海二手住宅成交套數(shù)走勢

數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)、上海中原整理

掛牌高位運行 成交平淡無奇

從二手住宅掛牌來看，10月仍屬于高位運行。節(jié)奏上，月初因為假期因素，周度新增掛牌未超過萬套。此后隨著假期因素消除，新增掛牌恢復到1萬套/周以上，最高一周達到1.28萬套，這一增速和今年2、3月份季度活躍時期相當。二手房價格尚未有明確止跌信號，市場預期不強，不少房東也急于出售，既有減少損失的想法，也有“賣舊打新”意圖。

成交方面，從空間分布上大浦東占絕對優(yōu)勢，全區(qū)成交超過2600套。排在其后的是寶山區(qū)，成交1366套。排名第三是閔行區(qū)，成交1287套。其他區(qū)成交均在千套以內(nèi)，尤其是嘉定和松江，既是新房成交活躍區(qū)也是二手住宅市場交易活躍區(qū)，畢竟區(qū)域內(nèi)有動遷配套房也有不少商品房，從存量的角度來看，市場選擇面相當廣，但是從實際成交來看，并沒有發(fā)揮出應該有的水平。從交易活躍的板塊來看，嘉定主城區(qū)、南橋新城、周康等等都在板塊交易套數(shù)前十內(nèi)，熱點基本鎖定，但在排序上出現(xiàn)一定變動，比如嘉定主城區(qū)板塊9月排名第四，10月排名第一。惠南板塊則退出了前五，10月排名跌到第九。

從成交活躍的樓盤來看，市場熱度還是聚焦在外環(huán)以外，畢竟存量市場買家大部分預算不多，外環(huán)外可以控制總價。榜單中成交小區(qū)有一個特點，50平方米以下的小戶型很少，70-90平方米比較受歡迎。說明即便是“上車”，買家對于居住的舒適度放在比較重要位置。

表：二手住宅成交套數(shù)前十小區(qū)

數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)、上海中原整理

購買意愿不足 價格繼續(xù)下行

從上海中原地產(chǎn)二手房價格指數(shù)來看，10月再度下行，為604.3%，環(huán)比下跌1.1%。并且價格指數(shù)創(chuàng)這輪下跌行情以來的低點。在市場低迷的背景下，房東想促成交易不得不加大折扣力度，個別品質不好的房源基本要8折才能達到買家的心理價位。而一旦有交易，周邊房源也會知道最新信息，或多或少會對掛牌價格進行調(diào)整，主動調(diào)低報價，否則難以吸引客戶看房。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示：10月二手住宅市場成交出現(xiàn)跳水，又跌破了“及格線”，成交比9月縮水有心理準備，但出現(xiàn)比較明顯的縮水對市場信心又是一次挫傷。上海進入改善時代，置換客戶拋出二手住宅去打新，但是就目前市場需求來看，買家觀望心態(tài)嚴重。一方面，認房不認貸的政策效力只維系了1個月，市場期待更多利好落地，但遲遲沒有看到可能出來的信號，市場信心不足；另一方面，如此低迷的成交量并不足以支撐起價格企穩(wěn)，因此這個月購買的“地板價”有可能成為下個月的“天花板”，猶豫不決，交易周期變得很長。短期來看，臨近年底，在市場期待的限購優(yōu)化政策，市場走勢沒有明確改變之前成交還會在低空運行。

文/上海中原地產(chǎn)品牌部