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樂居買房 陳天賜 發(fā)自北京

??中國房地產史上，土地供應有幾件大事。

??“8·31土地大限”是一件。2004年8月31日土地協(xié)議出讓制度中止，通過招拍掛政策公開透明出讓土地開始實行。就此中國房地產進入蓬勃發(fā)展期。但同時全國各地“地王”也此起彼伏。

??如今，22個重點城市集中供地也是一件。

??2021年2月26日，自然資源部開發(fā)利用司負責人表示，重點城市要對住宅用地集中公告、集中供應。史稱“兩集中”。涉及城市除了北上廣深外，還有南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫等18個二線城市。

??2021年2月底22個重點城市集中供地政策的出臺，預示著土地市場的游戲規(guī)則即將發(fā)生重大改變。據樂居買房不完全統(tǒng)計，截至目前已有12個城市明確首批集中出讓土地的日程表，大部分集中在4月下旬至5月上旬。4月15日，長春首場土地集中出讓已落下帷幕，表明“兩集中”供地模式的第一槍正式打響。

??從長春首場土地集中出讓情況來看，其與以往分散式的拿地相比沒有出現明顯變化，總體保持穩(wěn)定。溢價成交的只有6宗地，其中也僅有1宗觸及最高限價，而本次土拍足足出讓了38宗地塊。這在一定程度上說明了房企對于集中供地政策還持有觀望態(tài)度，而前期準備不足，市場預期不佳也是房企謹慎拿地的一大因素。

??相較于平淡的長春，未來兩周將要進行今年首次集中出讓的廣州、北京和杭州則顯得重磅得多。據樂居買房了解，26日及27日兩天，廣州首批推地48宗，掛牌總價超901億元，這個價格已經相當于去年全年出讓金的四分之一。但從質量上看，廣州此次掛牌土地整體質量相對欠佳，因此土拍熱度或許會降一個檔次。

??北京則一口氣推出30宗地，并將于5月8日當天全部出讓，這在寸土寸金的北京來說可謂令人極其期待。從供地結構上看，北京首批供地地塊中，優(yōu)質地塊的占比較高，海淀和朝陽供地12宗，核心區(qū)占比也略高于2020年，土地質量有明顯提升。

??更值得關注的是，在首批次集中供地中，北京將首次執(zhí)行“一地一策”、“房地聯動”，結合區(qū)域位置、周邊市場、土地成本等因素，從前期儲備的政策中，給每一塊入市的地塊“量身定制”不同的土地競買或房屋銷售條件。這或許會給其他城市提供一份解決地價過高問題的答卷，但最終效果如何，還需要時間來證明。

??除了備受關注的北京和廣州兩個一線城市外，杭州的供地計劃也十分“給力”。5月7日和8日，杭州57宗土地將集中出讓，從板塊分區(qū)上看，這些地塊分別位于主城區(qū)周邊的蕭山區(qū)、臨安區(qū)、余杭區(qū)和富陽區(qū)等熱門板塊。多板塊集中“補貨”，側面印證了政府對杭州土地市場的樂觀估計，供應量的上升，對房企的拿地策略和市場研判也是不小的考驗。

??在22城集中供地的大背景下，全國土地市場一季度的表現較之去年有明顯的下行趨勢，僅3月全國土地市場供應規(guī)模同比下降34%，其中一線城市下滑更甚，幾乎“斷供”。但一些三四線城市卻成為了市場熱點，地價屢創(chuàng)新高。4月底至5月，即將迎來北京等6個城市集中供應的第一批土地，全國市場或將有所回溫，但同時部分熱點城市如西安、金華等調控政策呈現收緊趨勢，就此給4月最終市場整體熱度蓋棺定論還為時尚早。

??總體來說，政府推行集中供地本身是為了通過穩(wěn)定地價抑制房價，這一點從長春的首場土拍中也得到了較好的證明，但考慮到長春市場整體低迷，不具有普遍的代表性，而一線熱門城市尚未開拍，因而仍需保持觀望。4月26及27日，廣州即將接過土拍大旗，上演第二場集中供地“大戲”，遠郊上新，限時競價，結果究竟幾何？樂居買房攜手樂居財經將持續(xù)推出“追地：2021集中供地系列策劃”，全程跟進每一場土地出讓，全方位還原土拍過程，為全國土地市場提供一份值得參考的行業(yè)記錄。